Lors de votre projet immobilier, ainsi que dans le cadre du financement immobilier, vous allez rencontrer un certain nombre de notion qui vous poserons des problèmes de compréhension.
Je vous propose de retrouver ci-dessous un certain nombre de précisions qui pourront vous être utile mais nous restons à votre disposition pour rentrer dans les détails avec vous et surtout l’adapter à votre situation.
Cliquez sur les termes pour faire apparaître les explications.
Domaine immobilier
L’agent immobilier dispose d’une carte professionnelle par laquelle il a capacité à rédiger un compromis de vente. Le négociant devra obligatoirement passer par un notaire pour la rédaction et signature du compromis de vente.
Contrat préalable à l’acte notarié. Ce contrat contient toutes les clauses et informations juridiques et financières qui vont s’imposer aux parties, tant au vendeur qu’à l’acquéreur à la vente.
Vous avez 10 jours à compter de la signature du compromis de vente pour vous dédire (par recommandé). Passé ce délai, le compromis est « actif » au regard de vos droits et obligations.
C’est une condition à la vente. Toutes les conditions suspensives doivent être levées pour pouvoir signer l’acte.
La clause suspensive financière est l’obtention du crédit si l’acquéreur conditionne son achat à l’obtention d’un prêt bancaire. L’acheteur emprunteur a 45 jours ou 60 jours pour obtenir l’offre de prêt bancaire.
On peut trouver aussi une clause de revente d’un bien immobilier ou l’obtention d’un permis de construire, etc…
Lors de la signature d’un compromis de vente, il est d’usage de prévoir un dépôt de garantie qui correspond à 10% du net vendeur de la vente. Cette somme doit être viré par l’acquéreur à l’intermédiaire immobilier une fois le délai de réflexion immobilier passé. La somme retenue reste une discussion entre les parties
Acte qui confère à l’acheteur la propriété du bien. Le rdv signature de l’acte chez le Notaire Rédacteur est habituellement 3 mois après avoir signer le compromis de vente. Ce délai peut être éventuellement réduit (au final) ou fixer à plus de 3 mois dès le départ dans le cas de la vente dite « longue ».
Vous pouvez choisir d’acheter par le biais d’une Société dédié à l’immobilier.
L’avantage réside principalement :
- Si besoin de répartition des parts de propriété sur plusieurs acquéreurs et sa souplesse de transmission par rapport à l’indivision. Elle est particulièrement conseillée à des fins de transmission patrimoniale.
- A la fiscalité au choix : à l’Impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur les sociétés, ce qui la rend attractive dans certains montages de biens immobiliers professionnels.
Cela nécessite la création d’une société (donc de statut) et ses obligations déclaratives éventuelles. Il est recommandé de se faire conseiller par un juriste et un comptable selon l’usage de votre SCI.
Domaine notarial
Garantie prise sur le bien immobilier financé au profit d’une banque. Elle fait partie des possibilités de garantie bancaire.
Action du notaire pour enlever la prise hypothécaire sur le bien lors de la vente. A la revente, le notaire gère le bon remboursement de la dette bancaire éventuelle. Elle entraine une facturation.
Si vous n’êtes pas marié, l’achat du bien immobilier se fera en indivision entre les acquéreurs, selon la quote-part de propriété qu’ils auront défini.
Le notaire du vendeur est appelé Notaire Rédacteur et le notaire de l’acheteur, le Notaire Assistant. L’acheteur peut très bien ne pas prendre de notaire pour l’assister et s’en remettre aux informations du Notaire Rédacteur, cela ne change pas les frais d’acte.
Domaine du Financement
Le prêt dit amortissable, se rembourse par échéance régulière sur la durée alors que le prêt infiné se rembourse en une échéance à la fin du crédit.
Avance de fond sur une vente. La vente peut être certaine ou prévue mais le Crédit-Relais devra être soldé au bout de la durée définie (souvent 12mois renouvelable).
Ces notions concernent surtout les projets qui nécessitent un délai de travaux pour user du bien et permet de décaler le début du remboursement du prêt. Pour un différé, le délai de report est inclus dans la durée du prêt alors qu’il se rajoute pour l’anticipation. Exemple : besoin décalage de 12 mois. Le prêt différé sur 20ans se remboursera sur 19ans alors qu’une anticipation de 12 mois rallongera la durée finale de 12mois au 20ans . Le différé entraine un surcoût dans le coût de crédit final.
En différé partiel, seul l’amortissement du crédit est reporté. En différé total, l’amortissement et les intérêts sont différés.
Le taux fixe garantie à l’emprunteur le maintien de son taux de prêt en cas de hausse de taux. Le taux révisable permet à l’emprunteur d’obtenir des meilleures conditions de taux de prêt quand les taux de marché baissent mais expose l’emprunteur en cas de hausse. Les taux révisables peuvent être « capés » c’est-à-dire plafonnés à un certain écart de taux.
L’option de modulation de la mensualité intégrer dans une offre de prêt permet d’augmenter ou de baisser ses remboursements en cours de vie du crédit (dans les limites indiquées dans l’offre de prêt)
Taux nominal correspond au taux de calcul des intérêts. Le Taux Annuel Effectif Global est un taux qui comprend l’ensemble frais d’un crédit dont l’assurance emprunteur.
Le TAEG plafond à partir duquel les banques n’ont plus le droit de prêter. Le taux d’usure est donné chaque mois par la Banque de France.
Pénalités due par l’emprunteur lorsqu’il rembourse par anticipation.
Domaine de l’assurance emprunteur
Part choisie par l’emprunteur pour la prestation d’assurance en cas de sinistre. Elle s’exprime en % , par emprunteur, sur la montant de prêt emprunter.
Permet de garantir le prêt dans le cadre des risques suivants :
- Décès
- Perte totale et irréversible d’autonomie
- Invalidité Permanente et Totale
- Invalidité Permanente Partielle
- Interruption temporaire de travail
- Perte d’emploi (facultatif)
La loi Lemoine a apporté essentiellement
- Un droit de résiliation infra-annuel (dès la première échéance amortie de crédit)
- La suppression du questionnaire de santé pour certains emprunteurs selon des critères d’âge, de durée et montant de prêt
- Un droit à l’oubli à 5 ans pour certaines affections graves
Tous les emprunteurs qui ne sont pas dans les critères de la loi Lemoine peuvent être soumis à un questionnaire de santé d’un assureur pour souscrire une assurance emprunteur. Chaque assureur défini le type de question.
Au vu des réponses, l’assureur peut décider de ne pas assurer, assurer à moindre prestation et/ou assurer avec une surprime d’assurance.
Lors de la souscription de l’assurance, l’emprunteur peut choisir l’assurance dît « Groupe » de la banque ou opter pour l’assurance dît « Déléguée » d’un assureur ou d’un courtier en assurance.
L’assurance Déléguée est individuelle et sera donc sensible aux risques potentiels ou avérés d’assurance. En revanche, sera avantageuse lorsque l’emprunteur présente un faible risque potentiel d’assurance.